從居住正義到土地正義--社宅合宜住宅論述的盲點--應實施補價制度以杜絕炒賣轉售圖利

        合宜住宅是為了照顧經弱勢族群, 讓他們也買得起自住的房屋. 若不妥為規劃, 恐將落得國宅翻版的下場. 過去政府常用的招數,即設定一個封閉期. 但無論管制二年也好三年五年也好, 期限一到, 仍必有大量"貨源"投放至中古屋市場轉售圖利, 辜負了政府照顧弱勢的美意. 即使延長到10年期, 有心人照樣可以用"預買先住", 或者坊間最流行的"假借款真拍賣"的招式來讓它破功. 若單純以限制買方身分的方式來管制, 則大大影響它的流通, 必遭住戶們集體抗議(以台灣民眾的習性來預測). 只租不賣則僅是合宜住宅的方案之一, 主要滿足某些特殊條件的申請者, 例如單身或老人等. 而且出租式方案政府需永無止境地負責它的管理維修, 反而加重了財政上的開支. 因此合宜住宅中, 出租型應僅佔一少部份, 多數仍以出售為主.


        無論藍營綠營, 居住正義/土地正義以及社宅/合宜住宅的論述, 各類方案, 皆著重宏觀規劃, 或分配如何公平上, 卻忽略了最關鍵的細節--那就是, 如何在建成後杜絕炒賣. 這方面若未能妥加防範, 則再好的規劃亦必破功.


        為了杜絕炒賣, 何不借鏡新加坡或香港的"補價"策略? 實務上無需訂封閉期, 馬上買亦可馬上賣. 無需限制買賣對像, 誰都可以買. 不過...不過...若買方不具備申購合宜住宅的資格, 屬一般人士. 那您就需"補足差額"給政府, 才可以過戶轉移. 這一招, 可有效杜絕持有者賺取不合理差價的機會.


        而差額到底要補多少?最合理的計算方式是: 政府推出合宜住宅時, 先將售價訂在同區段, 同質量商品房的同一水平. 然後再以7折5折3折不等, 出售給條件不同的申購人. 他日房屋轉移, 若買方不具備申購資格, 就需補足差額到原價. 這等於讓持有者回復到當初買一般商品房的相同起點. 他能分享到的, 僅僅是一般商品房隨市場波動所帶來的升/跌幅, 對不? 如此對那些沒資格申購合宜住宅, 只能去住商品房的其它民眾來說, 就沒有誰更佔便宜的問題了-- 人人公平.


        若買方亦具申購資格, 自當無需補價. 卻會考慮是否繼續排隊, 買新落成的合宜住宅, 還是高價買二手貨. 況且補價的義務, 將隨所有權的轉移, 一併由新買家承擔. 由於有這一條的約制, 就不可能高價承接了.在各種條件相互牽制下, 合宜住宅二手屋的成交價自然會趨於合理.


        大凡購屋罝產, 多屬投資理財. 普通工薪家庭, 花盡半生積儲, 才能擁有一個棲身的小窩. 就算無意投機炒賣, 而確係自住安居. 不也期望將來房市景氣, 能享受升值的好處嗎? 合宜住宅的出售對像, 雖屬較低收入家庭. 在經濟困頓情況下, 憑籍政府的優惠措施, 變賣身邊僅有家當, 才勉強得以達成. 他們何嘗不更期待房價走高, 財富增值, 從此脫離貧窮? 補價制度的優點, 在於它並未剝奪持有者"投資保值" 以至"投資升值"的這個權利. 它僅僅是讓其回復到買商品房的同一起點, 從而阻絕了賺取超過此一水平的不合理差價的可能.


        那麼,如何確保持有人會履行補繳差額的這個義務呢? 簡單--政府除了在買賣合約中載明相關細節, 還可以在地政註冊資料中作"鎖定". 不能任意換名, 需待繳清差額方予解除. 房地產所有權狀會顯示相關的登錄事項, 以提醒持有人以及將來的買家. 這些動作皆可透過電腦程式做設定, 技術上應無問題. 若嫌不足, 可再要求持有人開立與差額相同的本票一張, 必要時政府可持以索償. 多管齊下, 層層把關, 必能有效杜絕炒賣弊端.


        投機者慣用的"預買先住"招式, 將無計可施. 此招原係將過戶日期延至到封閉期以後, 以規避限制. 但在補價制度中, 無論買賣雙方約定物權何時轉移, 十年後也好, 二十年後也好---只要一辦理轉移, 地政機關即會審核轉移的對像是否同樣具備申購資格. 若無, 則需補繳房價, 才可換名. 利用假借貸真拍賣的伎倆來出脫亦行不通. 因為係合宜住宅, 若因故拍賣, 法院會註明特別條款--得標人若未具申購資格, 則必需繳交補價金額, 方得辦理過戶. 否則得標資格被取消. 投標者領標單時, 即已確實明瞭所有規定. 下標時, 定會將補價這一條考慮進去了.


        有必要為此訂立法源麼? 譬如住宅法, 國民住宅法, 公有房屋出租出售法等等?應該說, 補價制度的實施, 住宅法非必要條件. 它僅僅是利用買賣合約添加一些特別條款, 對現行法令並未造成擾動. 需知, 政府與申購民眾簽約, 與一般國民間的契約行為無異. 契約法的主要精神是: 只要契約內容不牴觸現行法律法規, 且又未妨害善良風俗. 當訂約雙方意見一致時, 契約即成立矣. 依此, 補價制度乃可立即實施之方案. 以最低成本, 而達致最佳效果, 何樂而不為哉?


(住宅法的訂立, 固亦有其逼切性. 然其所針對, 乃政府如何規劃, 徵地, 起建, 及日後之申購門檻, 售價水平等原則性問題予以規範. 非特別針對契約中置入防範性措施. 住宅法即使不存在, 補價制度照樣可以執行)


        強制性回賣制度是劑更猛的藥方, 執行上則會困難重重. 首先它忽略了漢人社會視房屋為財富, 牢不可易的傳統觀念. 按其精神, 則無論住十年二十年抑三十年, 何時脫手轉讓, 只能回賣給政府, 不得賣給任何人. 如此則限制了買賣對像, 必遭住戶們集體抗議(前已論及). 住戶若因經濟困難, 或遭逢變故, 不得不忍痛出售. 而適巧有買家願意接手, 那為何要阻止呢? 況且, 政府訂定的買回金額絕不會是好價錢. 持有者不但享受不到房價升值的好處, 甚且還要按年份折舊. 眼看將來投資升值的期望落空, 許多有資格的申請人便會改變主意, 寧租不買!! 到時政府不但需年年編列龐大預算去應付買回作業, 還要不斷被民意嗆聲出租房屋不夠用(因為求租者大增了)--更得面對合宜住宅滯銷的窮態, 三邊不討好. 另外, 收回的房屋也得花大筆錢維修整理, 才能再次出售給下一位申請者. 這一來一往, 徒增政府的行政成本.


        最簡單的辦法還是利用補價方式. 請住戶還一筆錢給政府, 較為乾淨俐落. 要政府倒過來給住戶一筆走路錢, 事涉公帑開銷, 在台灣這種政治氣候動輒得咎, 最終只會越搞越複雜.

(台灣地區商品房售價日益高漲, 政府推出的優惠公共住宅已成為中低收入家庭唯一選擇. 圖為新加坡的公營組屋. 轉貼自yiukk8491)